รับจํานองที่ดินตาบอด คืออะไร

รับจํานองที่ดินตาบอด คืออะไร

รับจํานองที่ดินตาบอด คืออะไร ที่ดินตาบอด เป็นยังไง ?คือ ที่ดินแปลงที่มีที่ดินแปลงอื่นโอบล้อม จนกระทั่งเป็นไปไม่ได้ออกถึงถนนสาธารณะ หรือมีทางออกถึงทางสาธารณะได้ แต่ว่าจำต้องผ่านสระ สระ สมุทร หรือที่ชันที่หรูหราที่ดินกับถนนสาธารณะสูงยิ่งกว่ากันมากสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายกฎหมายให้สิทธิ เจ้าของที่ดินตาบอด สามารถผ่านที่ดิน ที่ล้อมอยู่ไปสู่ถนนสาธารณะได้ ทางออกนี้โดยชอบด้วยกฎหมาย เรียกว่า “ทางจำเป็นต้อง”โดยทางจำเป็นนี้จำเป็นต้องเลือกเพียงแต่ทางเดียว จากที่ดินแปลงใดก็ได้ที่ล้อมอยู่เลือกให้พอแก่สิ่งที่จำเป็น (อาจสร้างเป็นถนนก็ได้)พิจารณาถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายน้อยที่สุดเสียค่าชดเชยให้แก่เจ้าของที่ที่ล้อมอยู่ *ทางจำเป็น เป็นสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่จำเป็นที่จะต้องขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ ที่ดินตาบอดเป็นที่ดินที่เป็นไปไม่ได้ออกสู่สาธารณะ เป็นไปไม่ได้เข้าออกสู่ที่ดินของตนเองหรือที่ดินแปลงนั้นมีทางเข้าออกสู่สาธารณะได้แต่ก็จะต้องผ่านบึง สมุทร หรือพื้นที่ชัน ซึ่งมันนำมาซึ่งการทำให้เจ้าของที่ดินได้รับความเดือดร้อน โดยที่ดินตาบอด เข้าธนาคารมิได้ เพราะไม่มีธนาคารไหนรับรับจํานองที่ดินตาบอด คืออะไร

กรณีแบ่งแยก หรือ แบ่งโอนอย่างไรก็ตาม มีข้องดเว้นว่า ถ้าเกิดเดิมทีเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน แต่ถูกแยก หรือแบ่งโอนตอนหลัง (ดังภาพ) จนถึงทำให้ที่ดินที่ถูกแบ่งเปลี่ยนเป็นที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ สามารถขอเปิดช่องจำเป็นต้องได้อยู่ แต่ว่าขอได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก

แบ่งโอนกันแค่นั้น และไม่จำเป็นต้องเสียค่าทดแทนระวัง ! อย่างวยงงกับทางภาระจำยอมทางภาระจำยอมเป็นทางที่เจ้าของที่ดินได้สิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่น เพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะ หรือ ไปที่อื่นก็ได้การได้สิทธิทางภาระจำยอม เกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากเหตุ 2 ประการ เป็น

1.การได้รับโดยอายุความ : ใช้ทางอย่างเปิดเผยมาเป็นเวลา 10 ปี โดยไม่มีผู้ใดค้าน และก็มีเจตนาจะที่ได้สิทธิสำหรับการใช้ทางนั้น

2.การได้รับโดยทางนิติกรรม : ทำความตกลงกับเจ้าของที่เพื่อใช้ทาง อาจมีการจ่ายค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
*จำต้องลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ มิฉะนั้น นับว่าไม่สมบูรณ์

ที่ดินตาบอดคืออะไร สามารถหาทางออกได้อย่างไรบ้าง?หลายๆคนอาจเคยได้ฟังคำว่าที่ดินตาบอด แม้กระนั้นไม่เคยรู้ว่าที่ดินตาบอดคืออะไร แล้วที่ดินแบบไหนถึงเรียกที่ดินตาบอด หรือท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดไว้อยู่แล้ว แต่ยังไม่รู้ถึงสิทธิสำหรับเพื่อการขอร้องเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะได้

ในบทความนี้เรามีคำตอบให้นะครับตามประมวลกฏหมายเเพ่งเเละพาณิชย์มาตรา 1349 ที่ดินตาบอด หมายความว่าที่ดินเเปลงหนึ่งที่มีที่ดินเเปลงอื่นล้อมอยู่กระทั่งไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ อสังหาริมทรัพย์ หรือที่ดินเเปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้ เเต่จำเป็นต้องผ่านบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่นั้นตกที่นั่งลำบากเกินเหมาะสม

เพราะฉะนั้นเองกฎหมายจึงให้สิทธิ์เเก่เจ้าของที่เเปลงนั้น สามารถเดินผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้สำหรับคนที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอด ยังมีทางออกสำหรับปัญหานี้ นั่นคือ สิทธิสำหรับในการวิงวอนทางจำเป็น เพื่อใช้สำหรับการเข้าออกไปสู่ถนนสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและก็พานิชย์

มาตรา 1349ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีวันออกถึงถนนสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แม้กระนั้นเมื่อต้องผ่านสระ บึง หรือสมุทร หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับถนนสาธารณะสูงยิ่งกว่ากันมากไซร้

ท่านว่าให้ใช้ความลับวรรคต้นบังคับที่และก็วิธีการทำทางผ่านนั้นจำต้องเลือกให้พอสมควรแก่สิ่งที่จำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับอีกทั้งให้นึกถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแม้กระนั้นต่ำที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ผู้มีสิทธิจะผ่าน จะต้องใช้ค่าชดเชยให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสื่อมโทรมอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าชดเชยนั้นนอกเหนือจากค่าทำขวัญด้วยเหตุว่าสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้จะมีความคิดเห็นว่า

การครอบครองที่ดินตาบอดนั้นมิได้แย่เสมอไป เนื่องจากว่ายังมีทางออกให้แก่เจ้าของที่ดิน นั่นเป็นสิทธิสำหรับในการร้องขอทางจำเป็น เพื่อใช้เปิดช่องไปสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งเป็นสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องขึ้นทะเบียนต่อข้าราชการ แม้กระนั้นเจ้าของที่ดินตาบอดควรจะมีค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วย

ซึ่งถือว่าเป็นค่าทางผ่านและนำมาซึ่งการก่อให้เกิดความเสียหายบนที่ดินของคนอื่นๆแม้กระนั้นถ้าเกิดสนทนากันแล้วไม่สามารถตกลงกันได้ เจ้าของที่ตาบอด สามารถฟ้องขอเปิดช่องจำเป็น ออกสู่ถนนสาธารณะได้ (ตาม เปรียญพ.พ.มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง) หรือถ้าหากเจ้าของที่แปลงที่ล้อมอยู่นั้นได้รับความเสียหายจากการเปิดทางต้อง ก็มีสิทธิเรียกร้องค่าชดเชยเป็นค่าปรับได้ (ตามมายี่ห้อ 1349 วรรคสี่).

เชื่อเลยว่าถ้าที่ดินบ้านคนไหนกลายเป็น “ที่ดินตาบอด”

ขึ้นมาคงจะไม่ใช่เรื่องดีเเน่ๆซึ่งหลายครอบครัวเลยที่ประสบพบปัญหาแบบงี้ ปัญหาของเรื่องนี้ก็คือเป็นไปไม่ได้ออกนั่นเอง เพราะเหตุว่าถูกที่ดินของคนอื่นๆล้อมอยู่ ปัญหาแบบงี้พบมากพบกันในแวดวงอสังหาฯ เจ้าของโครงงานเวลาจะซื้อที่ดินทำโครงการกันมักนิยมใช้แนวทางซื้อที่ดินโอบล้อมเอาไว้ก่อน

เพื่อบีบให้ที่ดินตาบอดที่ถูกล้อมต้องยอมขายที่ดินจิตใจราคาต่ำ จนถึงหลายครั้งที่เกิดเรื่องก็มีให้เห็นกันอยู่เป็นประจำ…ที่จริงแล้วใช่ว่าเจ้าของที่ดินตาบอดจะจนมุมเสียรู้เดียว เพราะเหตุว่ากฎหมายบ้านพวกเรามีกฎบัญญัติเล็กน้อยที่คำนึงถึงความเดือดร้อนของเรื่องนี้ไว้อยู่ ซึ่งมีความสำคัญที่จะจะต้องออกสู่ทางสาธารณะ

ปกป้องไม่ให้เจ้าของที่ดินถูกบังคับได้ตามอำเภอใจ โดยมีบทบัญญัติให้สิทธิเจ้าของที่ดินที่เป็นไปไม่ได้ออกสู่ถนนสาธารณะสามารถเปิดทางออกไปสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของผู้อื่นได้ ซึ่งด้านกฎหมายเรียกทางออกแบบงี้ว่า “ทางจำเป็นต้อง” ที่ต้องเพราะเหตุว่าไม่มีทางออกอื่น จำเป็นต้องไม่มีจริงๆแค่นั้นนะ

เพราะว่าถ้าเกิดมีทางออกอื่นเเต่จำต้องอ้อมไปไกลมากเเค่ไหนก็ใช้สิทธินี้ไม่ได้เเต่ก็ใช่ว่าให้ใช้ทางออกได้เปล่าๆโดยชอบด้วยกฎหมายเเล้วกำหนดให้จำเป็นต้องเสียค่าทดเเทนเป็นค่าใช้ทางให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่นั้น โดยค่าครองชีพทางนี้บางทีอาจจ่ายเป็นก้อนในครั้งเดียว หรืออาจจ่ายเป็นงวดๆรายเดือนหรือรายปีก็ได้ตามเเต่จะตกลงกัน

ซึ่งค่าทดแทนนี้ก็จะพิจารณาถึงความย่ำแย่ว่ามีหญิงรับใช้ผ่านทางของเจ้าที่ดินมากน้อยเเค่ไหน เเต่ถ้าหากตกลงกันมิได้ก็จำเป็นต้องฟ้องศาล ให้ศาลเป็นผู้กำหนดค่าทดแทนใช้ทางตามความสมควรทางต้องนี้จะมีความสำคัญต้องใช้แบบไหนก็จะพิเคราะห์กันไป บางทีอาจไม่ใช่เเค่ฟุตบาทผ่านเพียงแค่นั้น หากทำเป็นถนนหนทางก็ได้ เเต่จำต้องทำให้เกิดความทรุดโทรมแก่เจ้าของที่ที่ถูกผ่านน้อยที่สุด เอ่ยถึงเรื่อง

“ทางต้อง” ไปแล้ว ยังมีอีกหัวข้อที่หลายท่านงงเเละคิดว่ามันคล้ายๆกัน ก็คือ “ทางภาระจำยอม” นั่นเอง

“ทางภาระจำยอม” ซึ่งก็คือทางที่เจ้าของที่ได้สิทธิที่จะผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อออกไปสู่สาธารณะ หรือไปที่อื่นได้ เเต่การได้สิทธิมานั้นมีต้นเหตุจากเหตุ 2 อย่าง เป็น

– อย่างเเรกเป็นการได้มาเนื่องจากว่าการใช้ทางนั้นอย่างเปิดเผยมาตรงเวลา 10 ปี โดยไม่มีใครมาห้ามปรามหรือต่อต้าน เเละควรจะเป็นการใช้ทางโดยเจตนาจะให้ได้มาซึ่งสิทธิสำหรับการใช้ทางนั้น ไม่ใช่ได้แก่การใช้โดยวิสาสะเป็นเคยชินรู้จักกัน หรือขอใช้จากผู้ครอบครองเเล้ว การได้สิทธิอย่างงี้ด้านกฎหมายเรียกว่าเป็นการได้มาโดยอายุความ

– อย่างลำดับที่สองเป็นการได้มาโดยการทำความตกลงกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง ซึ่งอาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีการจ่ายค่าตอบเเทนเเก่เจ้าของที่ดินหรือไม่ก็ได้ เเล้วเเต่จะตกลงกัน การได้สิทธมาโดยวิธีนี้ด้านกฎหมายเรียกว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ซึ่งจำต้องไปลงบัญชีที่สำนักงานที่ดินก่อนเข้าใจความหมายของทั้งคู่อย่างไปแล้ว ทีนี้เรามาดูข้อเเตกต่างระหว่าง “ทางจำเป็นจะต้อง” VS “ทางภาระจำยอม” กันเลยดีกว่า จะได้ไม่รู้สึกสับสนเเละรู้ผิดกันต่อไป

ถ้าเกิดที่ดินเราตาบอด จะทำอย่างไรได้บ้าง แล้วก็ก่อสร้างบ้าน หรือคอนโดได้มั้ยในทางปฏิบัติ ถ้าหากที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด เราจะมีวิธีการจัดแจงที่ดินตาบอดได้ 3 วิธีสำคัญๆเป็น

(ก) ขายที่ดินตาบอด ถ้าเกิดพวกเราขายที่ดินตาบอดของพวกเราผู้เดียว มักจะขายไม่ออกเนื่องจากว่าไม่มีลูกค้ามาซื้อ แถมราคาก็จะแย่มาก ในทางปฏิบัติ เราจะต้องขายที่ดินตาบอดพ่วงไปกับที่ดินแปลงชิดกันที่ติดกับถนนสาธารณะ ซึ่งเมื่อขายไปผู้ซื้อก็จะเป็นเจ้าของที่ดินอีกทั้ง 2 แปลง แล้วก็จะมีทางเข้า-ออกโดยปริยาย

(ข) ขอภาระจำยอม หากพวกเราไม่ขาย หรืออยากขายให้ได้ราคาดีๆหน่อย เราอาจใช้แนวทางเดินเรื่องขอขึ้นทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ ซึ่งจะทำอย่างไรนั้น สามารถดูได้จากเนื้อหานี้ขอรับ (บ้านและก็ที่ดินเป็นไปไม่ได้เข้า-ออก จะขอทางภาระจำยอมอย่างไรได้บ้าง?) และ

(ค) ดำเนินเรื่องทำทางจำเป็น ถ้าเราไม่ขาย และอยากใช้เป็นที่อยู่อาศัย เราสามารถก่อสร้างบ้านได้ และก็ขอ “ทางต้อง” โดยชอบด้วยกฎหมายเพื่อเป็นปากทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ รับจํานองที่ดินตาบอด โดยมีวิธีการรวมทั้งรายละเอียดดังต่อไปนี้คนไหนกันจะมีสิทธิขอ “ทางจำเป็นจะต้อง” เพื่อเปิดเป็นปากทางเข้า-ออกได้บ้างถ้าบ้านหรือที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด พวกเราจะสามารถหาทางเข้า-ออกได้โดยเดินเรื่องให้เป็น “ทางต้อง” ครับผม โดยคนที่จะมีสิทธิ์ขอ “ทางต้อง” นี้ได้ ต้องเข้ามาตรฐานโดยชอบด้วยกฎหมายดังนี้นะครับ

1. ผู้มีสิทธิ์ขอเปิดทางจำเป็นจะต้องเป็น “ผู้ครอบครอง” ที่ดินที่ถูกล้อม (ถ้าเกิดเป็นเพียงเจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าบ้าน แต่ว่ามิได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นจะต้องมิได้)

2. ที่ดินที่ล้อมเป็นที่ดินของบุคคลอื่น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของผู้เดียว หรือที่ดินหลายแปลงของหลายๆเจ้าของ

3 ขั้นตอนในการขอ “ทางจำเป็นต้อง” เพื่อเป็นปากทางเข้า-ออกหากพวกเราจะขอทางจำเป็นต้อง ขั้นตอนจะเป็นไปตามนี้นะครับ

1. เลือกที่ดินสัก 1 แปลงติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่มีความรู้สึกว่าสบายสุด หรือเจ้าของแปลงไหนที่คิดว่าจะพูดจาได้ง่ายสุด

2. เข้าไปพูดจากับแปลงนั้น พร้อมกับเสนอค่าทดแทน (จ่าย Lumpsum ก้อนเดียว หรือจ่ายรายปี และถ้าจะตัดถนน ก็ต้องเสียค่าตัดถนน หรือค่าย้ายต้นไม้ด้วย เป็นต้น) และก็ต้นแบบหรือขนาดปากทางเข้า-ออกที่เราต้องการ (ดังเช่น หากจะใช้เดิน ก็ทำเพียงแค่ 1-2 เมตร หรือถ้าเกิดจะต้องใช้รถยนต์ผ่าน

ก็บางทีอาจจำเป็นต้องตัดถนนกว้างสัก 2.5 – 3 เมตร เป็นอย่างต่ำ) ดังนี้ สำหรับในการขอเปิดช่องต้องนั้นมีแนวทางสำคัญเป็น (ก) จำเป็นต้องเลือกให้พอเหมาะพอควรแก่สิ่งที่จำเป็น ตัวอย่างเช่น หากจะใช้เพียงแค่เดินก็ไม่ต้องขอกว้างเกิน 2 เมตร ฯลฯ) แล้วก็ (ข) จำเป็นต้องคำนึงถึงผลดีการใช้สอยที่ดินของแปลงที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ให้เสียหายต่ำที่สุดด้วย

3. หากตกลงกันมิได้ หรือตกลงค่าทดแทนมิได้ (ตามหลักข้อบังคับ จึงควรให้ค่าทดแทนแก่ที่ดินแปลงที่ใช้เป็นทางออกเสมอ) หรือผู้ครอบครองแปลงที่ดินติดกันไม่ยินยอมเลย พวกเราจะขอใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อเปิดทางทะเลาะเป็นทางจำเป็นจะต้องได้ทั้งนี้ “ทางต้อง” นั้นเป็นการได้สิทธิ

โดยชอบด้วยกฎหมาย (ตามมายี่ห้อ 1349 ประมวลแพ่งรวมทั้งการขาย) และก็โดยเหตุนั้นไม่มีความจำเป็นต้องลงทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ และไม่จำต้องลงนามกับเจ้าของที่ที่ล้อมสรุปโดยสรุปนะครับ หากเรามีที่ดินตาบอด และไม่ต้องการขาย พวกเราสามารถก่อสร้างบ้าน แล้วก็หาทางเข้า-ออกได้นะครับ กฎหมายให้ความคุ้มครองเราครับ โดยกรรมวิธีการมี 3 แนวทางข้างต้นคือ

(1) ดำเนินเรื่องขอ “ทางจำเป็น” กับที่ดินแปลงชิดกันเพื่อให้ได้ปากทางเข้า-ออก หรือ

(2) ปรึกษาขอคำแนะนำกับที่ดินแปลงที่ชิดกันเพื่อลงบัญชี “ภาระจำยอม” เป็นปากทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ หรือ

(3) ขายที่ดินตาบอดไปเลยครับผม